Walutowe kredyty hipoteczne - wojna o wyborcę

Zaciągnięcie kredytu walutowego wiąże się z ponoszeniem ryzyka kredytowego. Boleśnie przekonały się o tym osoby, które w trzecim kwartale 2008 roku zaciągnęły kredyt w szwajcarskiej walucie. Po blisko trzech latach jego spłacania mają obecnie salda kredytów o ponad 50% wyższe niż w momencie zadłużania się. Był to bowiem jeden z najgorszych momentów na zaciągnięcie kredytu hipotecznego we franku, co tym bardziej razi w zestawieniu z jego ówczesną - rekordową popularnością. W trzecim kwartale 2008 roku udzielono bowiem w szwajcarskiej walucie ponad 78% z pokaźnej liczby 83 tys. kredytów hipotecznych – wynika z danych ZBP i SARFiN. W sumie problem wyższego salda kredytu niż wartość nieruchomości dotyczy dziś około 110 tys. umów kredytowych – szacuje Home Broker.

Wzrost spreadu uderza w kredytobiorcę

Kością niezgody stał się jednak obecnie głównie spread walutowy. Podczas gdy pod koniec 2007 roku przeciętna różnica między kursem sprzedaży i kupna szwajcarskiej waluty wynosiła ponad 4%, to obecnie przekracza ona 6%. Taka różnica potęguje i tak już znaczną podwyżkę miesięcznej raty kredytu, co związane jest ze wzrostem notowań franka. Przykład? Gdyby obecnie zaciągnąć kredyt w CHF na 30 lat i kwotę 300 tys. zł, należałoby liczyć się z ratą na poziomie 1519 zł, gdyby spread wynosił 6% i 1490 zł gdyby spread był o 2 pp. niższy.

PSL chce likwidacji spreadu

Gdyby natomiast różnica między kursem sprzedaży i zakupu waluty zniknęła, rata kredytu wyniosłaby 1432 zł. Taki postulat podnosi PSL. Wydaje się jednak, że jest to propozycja trudna do przeforsowania. Banki kupują na rynku walutę ponosząc koszty spreadu oraz koszt ryzyka walutowego poprzez dokonywanie transakcji relatywnie małymi pakietami. Zgodnie jednak z szacunkami ministerstwa gospodarki na spreadach banki zarabiają od 1 do 1,5 miliarda rocznie. Gdyby musiały z tego zysku zrezygnować i pozwolić na spłatę kredytu po średnim kursie NBP, mogłyby sięgnąć do kieszeni kredytobiorców w inny sposób. W efekcie likwidacji spreadów możliwe byłoby więc podniesienie opłat, prowizji, a w przypadku nowych umów kredytowych także marż.

Ludowcy proponują także, aby w ustawodawstwie znalazł się zapis o możliwości spłaty kredytu w faktycznie posiadanej walucie – na przykład kupionej w kantorze, gdzie spread jest dwukrotnie niższy. Takie uprawnienie daje już jednak rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego. Doświadczenie pokazuje, że to rozwiązanie jest bardzo mało popularne, gdyż wymaga od kredytobiorcy faktycznej wymiany waluty i wpłaty w kasie banku. Zysk z takiego rozwiązania jest niewielki – często rzędu kilkunastu złotych miesięcznie, a zachodu dużo. Potencjalny zysk pomniejszają także opłaty za aneks, który trzeba z bankiem podpisać, aby spłacać kredyt w walucie. Opłaty te mogą być wyrażone kwotowo lub procentowo. W przypadku przeciętnego kredytu ich wysokość zazwyczaj nie przekracza jednak znacznie kwoty tysiąca złotych. Ponadto trzeba zauważyć, że gra toczy się tu zazwyczaj jedynie o połowę spreadu. Banki wypłacając kredyt przeliczają bowiem kwotę długu po kursie niższym od średniego.

PO opłatach

Możliwości spłaty w faktycznie posiadanych walutach oraz likwidacji dodatkowych opłat z tym związanych chce także PO. Sprowadzałoby się to de facto do przelania na ustawowy papier rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Rozszerzeniem byłby jednak brak możliwości pobierania opłat za faktycznie wykonaną przez pracowników banków pracę aneksowania umów. Bez wątpienia taki postulat spotka się z dużym oporem instytucji finansowych.

Spready w umowach i ustawowych ramach

Z tymi postulatami - choć częściowo - mogłoby zgodzić się SLD. Partia ta zaproponowała ponadto jeszcze jedno rozwiązanie. Zgodnie z nim wyrażony w procentach spread walutowy powinien być zapisany w umowie kredytowej, tak aby nie mógł być przez banki dowolnie zmieniany w czasie. Ustawa ma ponadto regulować maksymalny poziom spreadu walutowego. Zgodnie z propozycjami SLD nie mógłby on przekroczyć 10%, co de facto uderzyłoby w niewiele instytucji. Gros banków stosuje bowiem spready nieprzekraczającej tej wartości. 

Podczas gdy ustawowe regulowanie maksymalnej różnicy między kursem sprzedaży i kupna waluty w bankach może być uznane za daleko idącą regulację, to już postulat zapisania poziomu spreadu walutowego w umowie jest pomysłem ciekawym, choć obecnie niepraktykowanym. Trzeba bowiem zauważyć, że tak jak marża, tak i spread walutowy stanowi jedną z podstawowych informacji wyznaczających koszt kredytu walutowego. Warto więc aby kredytobiorca był świadomy kosztów, które ponosić będzie przez wiele lat obsługi długu hipotecznego.

Zamrożenie kursu droższe od „Rodziny na swoim”

Najodważniejszą propozycję przedstawiła jednak partia PJN. Zgodnie z nią spłaty długu zaciągniętego we franku szwajcarskim powinno dokonywać się po cenie waluty na poziomie 2,75 złotych. Różnicę między kursem rynkowym i ustalonym miałby ponosić budżet do 2015 roku. Zwrot budżetowej pomocy miałby nastąpić po okresie dopłat, a przystąpienie do programu miałoby być dobrowolne. Zgodnie z szacunkami Home Broker gdyby zdecydowali się na to wszyscy kredytobiorcy, miesięczny koszt dla budżetu mógłby wynieść ponad 120 mln złotych. Wydaje się, że w obliczu potrzeby walki z długiem i deficytem trudno będzie taki pomysł przeforsować w parlamencie. Trudno też oprzeć się wrażeniu, że pieniądze te mogłyby zostać lepiej spożytkowane. Wystarczy zauważyć, że program „Rodzina na swoim” pochłania z budżetu kwotę o blisko połowę mniejszą. Dziwić może też nierówne traktowanie kredytobiorców. W koncepcji tej partii uprzywilejowane byłyby tylko osoby, które wybrały jedną z kilku walut w jakich udzielane są kredyty hipoteczne. 

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker