Rynek najmu: wysyp ogłoszeń, stawki wzrosły

W porównaniu do czerwca znacząco wzrosła liczba oferowanych mieszkań. W niektórych miastach wzrost liczby ogłoszeń był ponad dwukrotny. Lawinowy wzrost liczby ogłoszeń można wiązać z czynnikiem sezonowym, jakim jest rotacja studentów. Zakończenie semestru przypadające na czerwiec oznacza, że studenci rezygnują w wynajmowanych dotychczas mieszkań, by wrócić na rynek w kolejnych miesiącach. Stąd duża liczba zwolnionych lokali ponownie trafiła na rynek.

Co ciekawe, wszędzie (w sześciu innych miastach) poza Gdynią zaobserwowaliśmy wzrost oferowanych stawek najmu, co należy wiązać z oczekiwaniem na napływ studentów wracających na uczelnie po wakacjach. Z reguły jednak wzrost stawek nie jest duży i nie przekracza kilku procent.

Jednak wzrost stawek ofertowych w połączeniu ze spadkiem cen mieszkań obserwowanym w lipcu, (informowaliśmy o nim w oddzielnym raporcie – ceny transakcyjne spadły w 12 na 16 monitorowanych przez nas miast) zaowocował wzrostem rentowności najmu powyżej 4 proc. netto. Spadające ceny mieszkań już drugi miesiąc z rzędu przyczyniły się do wzrostu rentowności inwestycji pod wynajem.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lipcu 2010 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za lipiec; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z lipca obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

W porównaniu do czerwca nie zaszły istotne zmiany w ofercie depozytów bankowych, które wpływałyby na poziom średniego rynkowego oprocentowania lokat. Nie zmieniło się także oprocentowanie obligacji 10-letnich i wysokość ich marży powyżej inflacji. Dlatego inwestycja w mieszkanie pod wynajem zyskała na atrakcyjności względem innych możliwości bezpiecznego lokowania kapitału i obecnie przewaga rentowności z inwestycji w obligacje 10-letnie stopniała do zaledwie 11 pkt bazowych. Trzeba przy tym zaznaczyć, że stawki podatkowe (8,5 proc. dla wynajmu mieszkań i 19 proc. od zysków kapitałowych) przyczyniają się istotnie do poprawy atrakcyjności inwestycji pod wynajem.

Oczywiście należy pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń wpływ mają nie brane tu pod uwagę czynniki takie jak okresy przestojów (dłuższe/krótsze niż zakładane przez nas 1,5 miesiąca rocznie), koszty remontów czy przede wszystkim zmiana wartości samego mieszkania.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

*średnia dla 34 banków z 03.08.2010 r.; **oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest wyższe o 0,05 proc.

Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Komentarz

Rynek najmu w największych miastach czeka ożywienie sezonowe związane z napływem studentów na uczelnie. Ze względu na bardzo wysoką dostępność mieszkań (wyraźny wzrost liczby ogłoszeń) studenci mogą pozwolić sobie na niespieszne przebieranie w ofertach. Można założyć, że im bliżej rozpoczęcia roku akademickiego, tym bardziej właściciele nie wynajętych jeszcze mieszkań prezentować będą elastyczną postawę negocjacyjną. Dlatego pośpiech może okazać się w tym roku złym doradcą w przypadku osób poszukujących mieszkań do wynajęcia.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance