Kto może zaciągnąć relatywnie największy kredyt na mieszkanie
Banki są skłonne pożyczyć statystycznej rodzinie w Katowicach kwotę wystarczającą na zakup mieszkania o powierzchni aż 163 m kw. W Krakowie, Warszawie i Wrocławiu byłoby to o ponad połowę mniej. To jednak skrajny wariant, zakładający, że zdolność kredytowa zostałaby wykorzystana do maksimum, a kredytobiorcy nie mieliby żadnych innych zobowiązań.
Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez nas, trzy na cztery mieszkania są w Polsce kupowane z pomocą kredytu. Dlatego sprawdziliśmy, jaką zdolność kredytową dają nam przeciętne dochody w danym mieście i jakie mieszkanie można za tę kwotę kupić.
Badanie zdolności kredytowej zostało przeprowadzone na bazie 22 banków. Zapytane zostały one o górną granicę możliwej do pożyczenia kwoty przez trzyosobową rodzinę, w której dwie pracują i każda z nich zarabiają tyle, ile wynosi średnia dla danego miasta (szacunki za rok 2011 na podstawie danych GUS). Dług – w polskiej walucie - ma być zaciągnięty na 25 lat. Przyjęto ponadto optymistyczne założenie, że obie osoby dorosłe pracują i osiągają dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony na poziomie średniej w danym mieście. Dodatkowo rodzina posiada na utrzymaniu jeden samochód, a kredyt ma być spłacany w ratach równych.
163 metry w Katowicach
Na badanych 10 rynkach modelowa rodzina mogłaby pozwolić sobie średnio na zakup aż 92,6 m kw. mieszkania. Wymagałoby to jednak wykorzystania potencjalnej zdolności kredytowej do granic możliwości. Najwyższy wynik zanotowano w Katowicach. Modelowa rodzina miałaby tam do dyspozycji miesięczne wynagrodzenie w wysokości 6,8 tys. zł netto, dzięki czemu banki skłonne byłyby jej pożyczyć przeciętnie 569 tys. zł. Jest to kwota wysoka w porównaniu z przeciętną ceną ofertową w tym mieście. W ostatnich 12 miesiącach za metr mieszkania w stolicy województwa śląskiego trzeba było zapłacić niecałe 3,5 tys. zł. W efekcie modelowa rodzina mogłaby kupić lokal o wielkości przynajmniej 163 m kw. Przy okazji warto zauważyć, że szacunek ten oparto na założeniu, że każdy metr zostałby kupiony za cenę średnią dla danego rynku. W rzeczywistości możliwa do nabycia nieruchomość w Katowicach za 569 tys. zł mogłaby być jeszcze większa w związku z tym, że im większe mieszkanie, tym cena metra powinna być niższa.
Wynik ten na pierwszy rzut oka może się wydawać nienaturalnie wysoki. Trzeba jednak pamiętać o założeniu – modelowa rodzina w chwili zaciągania kredytu nie posiada żadnych zobowiązań finansowych (co w praktyce nie jest częste), i ubiega się o kredyt o maksymalnej możliwej wartości. Zgodnie z zapisami rekomendacji T, banki mogą pożyczyć takim kredytobiorcom tyle, żeby ich comiesięczna rata pochłaniała nie więcej niż 50% lub 65% dochodów netto (kredyt w złotych). Decydujące jest to czy osiągany przez kredytobiorcę dochód jest wyższy, czy niższy niż średnia dla gospodarki krajowej. W pierwszym z tych przypadków banki teoretycznie mogą pożyczyć więcej. Nie ma jednak pewności, którą granicę instytucje przyjęły do badania zdolności kredytowej modelowej rodziny, a tym bardziej czy nie mają przypadkiem wewnętrznych regulacji bardziej restrykcyjnych niż rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Przyjmując jednak wariant skrajny, mogłoby się okazać, że rata katowickiej rodziny wyniosłaby nawet ponad 4,4 tys. zł miesięcznie.
Możliwości zakupowe mieszkańców poszczególnych miast | ||||
Miasto | Szacunkowe średnie wynagrodzenia netto dwóch osób w danym mieście (2011 rok)* | Średnia zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny | Średnia cena transakcyjna za metr (transakcje z ostatnich 12 mc) | Możliwości zakupowe (w m kw.) |
Białystok | 4 893 zł | 369 714 zł | 4 327 zł | 85,4 |
Bydgoszcz | 4 809 zł | 354 407 zł | 3 866 zł | 91,7 |
Gdańsk | 6 167 zł | 505 802 zł | 5 331 zł | 94,9 |
Katowice | 6 836 zł | 568 827 zł | 3 487 zł | 163,1 |
Kraków | 5 337 zł | 420 869 zł | 6 281 zł | 67,0 |
Lublin | 5 257 zł | 414 327 zł | 4 825 zł | 85,9 |
Łódź | 4 896 zł | 367 538 zł | 4 013 zł | 91,6 |
Szczecin | 5 401 zł | 427 423 zł | 4 313 zł | 99,1 |
Warszawa | 7 029 zł | 583 278 zł | 7 719 zł | 75,6 |
Wrocław | 5 533 zł | 440 494 zł | 6 101 zł | 72,2 |
*obliczenia oparte o dane GUS o wynagrodzeniach za 2010 r. skorygowany o wzrost wynagrodzeń pomiędzy rokiem 2011 i 2010 | ||||
Źródło: Opracowanie własne Home Broker na podstawie danych GUS |
Zła sytuacja w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu
Nieco inaczej sytuacja wygląda w takich miastach, jak Kraków, Warszawa czy Wrocław. Tam modelowa rodzina mogłaby pozwolić sobie na zakup ponad dwukrotnie mniejszej nieruchomości niż w Katowicach. Jest to odpowiednio 67, 76 i 72 m kw., co zazwyczaj odpowiada mieszkaniu trzypokojowemu. Powody dysproporcji pomiędzy miastami o największych i najmniejszych możliwościach zakupowych są dwa. Po pierwsze ceny mieszkań, które w Krakowie i Wrocławiu przekraczają 6 tys. zł za m kw., a w Warszawie 7,7 tys. Z drugiej strony winić można poziom wynagrodzeń, choć ten zgodnie ze statystykami GUS raczej jest nienaturalnie wysoki w Katowicach niż za niski w Warszawie. Warto bowiem zauważyć, że przeciętna katowicka rodzina, w której dwie osoby pracują dysponowałaby dochodem zaledwie o 200 zł niższym niż warszawska. Należy też zwrócić uwagę na warunkujące zdolność kredytową dochody w Krakowie. W stolicy Małopolski są one pomiędzy poziomem lubelskim i szczecińskim. Dla porównania, we wspomnianych miastach ceny nieruchomości są o jedną trzecią niższe niż w Krakowie.
Nawet 230 tys. zł różnicy między bankami
Na koniec nie sposób nie wspomnieć, że przytoczone powyżej zdolności kredytowe są tylko wynikami uśrednionymi. W poszczególnych instytucjach i dla przyjętych założeń bywają one bardzo zróżnicowane. Na przykład w Warszawie modelowa rodzina mogłaby pożyczyć w Credit Agricole jedynie 475 tys. zł, a w Getin Noble Banku aż 705 tys. zł. Na uwagę zasługuje też przypadek przeciętnej rodziny z Łodzi i Białegostoku. Ich wynagrodzenia netto są niemal identyczne (w Białymstoku niższe zaledwie o 3 zł miesięcznie), natomiast średnia zdolność kredytowa jest wyższa w Białymstoku (o ponad dwa tysiące złotych). Skąd może wynikać taka różnica? W dużej mierze może to być konsekwencja przyjęcia przez poszczególne instytucje różnych kosztów utrzymania w obu miastach. W ten sposób białostoczan preferują takie banki jak Alior, Citi Handlowy czy Pekao. Łodzianie z odrobinę wyższymi zarobkami mogą liczyć na trochę wyższy kredyt w większości badanych instytucji (Banku BGŻ, Banku Millenium, Banku Pocztowym, BNP Paribas, BOŚ Banku, BZ WBK, Credit Agricole, DnB NORD, Getin Noble Banku, ING Banku Śląskim, Kredyt Banku, mBanku, Multibanku, Nordea Banku i PKO BP). Deklarowana wielkość pożyczki dla modelowej rodziny z Białegostoku i Łodzi nie różni się natomiast w Banku BPH, Deutsche Banku, eurobanku i Raiffeisen Banku. Nie wykluczone jednak, że w tej ostatniej grupie identyczne wyniki mogą być konsekwencją zastosowanych zaokrągleń.
Zdolność kredytowa przeciętnej trzyosobowej rodziny w wybranych miastach | ||||||
Bank | Deklarowane przez banki maksymalne zdolności kredytowe trzyosobowej rodziny | |||||
Łódź | Białystok | Warszawa | Wrocław | Kraków | Katowice | |
4896,34 * | 4893,46 * | 7028,68 * | 5532,56 * | 5337,4 * | 6836,14 * | |
Alior Bank | 447 778 zł | 477 485 zł | 685 928 zł | 539 940 zł | 520 813 zł | 667 094 zł |
Bank BGŻ | 334 587 zł | 334 208 zł | 576 978 zł | 415 031 zł | 390 279 zł | 561 135 zł |
Bank BPH | 335 000 zł | 335 000 zł | 495 000 zł | 379 000 zł | 365 000 zł | 482 000 zł |
Bank Millennium | 392 501 zł | 392 096 zł | 633 367 zł | 471 867 zł | 447 369 zł | 634 275 zł |
Bank Pocztowy | 444 665 zł | 444 403 zł | 635 975 zł | 454 207 zł | 430 497 zł | 612 583 zł |
BNP Paribas Bank | 328 367 zł | 328 165 zł | 518 566 zł | 372 431 zł | 357 944 zł | 504 327 zł |
BOŚ Bank | 314 000 zł | 313 000 zł | 555 000 zł | 395 000 zł | 370 000 zł | 563 000 zł |
BZ WBK | 306 830 zł | 306 650 zł | 528 610 zł | 416 100 zł | 401 360 zł | 514 100 zł |
Citi Handlowy | 363 000 zł | 364 000 zł | 582 000 zł | 412 000 zł | 397 000 zł | 566 000 zł |
Credit Agricole | 331 000 zł | 330 000 zł | 475 000 zł | 374 000 zł | 360 000 zł | 462 000 zł |
Deutsche Bank | 315 000 zł | 315 000 zł | 500 000 zł | 395 000 zł | 370 000 zł | 565 000 zł |
DnB NORD | 275 291 zł | 274 937 zł | 536 154 zł | 353 124 zł | 329 249 zł | 446 303 zł |
eurobank | 390 000 zł | 390 000 zł | 572 000 zł | 441 000 zł | 425 000 zł | 556 000 zł |
Getin Noble Bank | 437 913 zł | 437 538 zł | 705 096 zł | 517 705 zł | 493 154 zł | 680 920 zł |
ING Bank Śląski | 353 022 zł | 352 806 zł | 616 595 zł | 478 743 zł | 461 784 zł | 599 665 zł |
Kredyt Bank | 321 022 zł | 320 825 zł | 599 142 zł | 471 625 zł | 454 919 zł | 582 691 zł |
mBank | 445 500 zł | 445 200 zł | 682 900 zł | 517 500 zł | 495 400 zł | 664 200 zł |
MultiBank | 445 500 zł | 445 200 zł | 682 900 zł | 517 500 zł | 495 400 zł | 664 200 zł |
Nordea Bank | 342 900 zł | 342 500 zł | 537 000 zł | 422 500 zł | 398 000 zł | 522 300 zł |
Pekao SA | 397 400 zł | 420 400 zł | 606 000 zł | 476 000 zł | 456 300 zł | 589 200 zł |
PKO BP | 416 550 zł | 416 300 zł | 600 900 zł | 471 600 zł | 454 650 zł | 584 200 zł |
Raiffeisen Bank | 348 000 zł | 348 000 zł | 507 000 zł | 399 000 zł | 385 000 zł | 493 000 zł |
Średnia | 367 538 zł | 369 714 zł | 583 278 zł | 440 494 zł | 420 869 zł | 568 827 zł |
Źródło: Banki, stan na 22.03.2012 | ||||||
* szacunkowe wynagrodzenie małżeństwa w 2011 roku (netto) |
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker
Dołącz do dyskusji: Kto może zaciągnąć relatywnie największy kredyt na mieszkanie