Jak zaciągniąć kredyt hipoteczny

Nawet o kilkadziesiąt proc. może w 2012 r. spaść liczba udzielonych kredytów hipotecznych. Praktycznie zniknęły już kredyty w obcej walucie, Rodzina na Swoim jest dużo trudniej dostępna niż pół roku temu, a znowelizowana rekomendacja S zaostrzyła zasady liczenia zdolności kredytowej. Oprócz tego, nie bez znaczenia jest ryzyko pogorszenia się sytuacji gospodarczej. W efekcie banki podnoszą ceny nawet standardowych kredytów złotowych, dla których aktualnie trudno o alternatywę.

Zapowiedziana jesienią 2010 r. nowelizacja rekomendacji S pióra Komisji Nadzoru Finansowego przed publikacją kilka razy zmieniała kształt, ale jej główny wydźwięk pozostał taki sam: banki mają ostrożniej udzielać kredytów hipotecznych, szczególnie jeśli chodzi o te rozliczane w walutach obcych. Z kredytów we franku banki zaczęły masowo wycofywać się latem ubiegłego roku. Uczyniły to Polbank, mBank, MultiBank i Alior. Potem przyszła pora na BPH (we wrześniu), a pod koniec roku to samo zrobiły PKO BP i Deutsche Bank PBC. W ostatnich miesiącach rozpoczęło się też gremialne rezygnowanie z finansowania w euro, ostatnimi bankami, które to ogłosiły są Crédit Agricole i Bank DnB Nord oraz Alior, który poinformował, że na finansowanie szansę mają tylko klienci private bankingu.

Dzięki niższym stopom procentowym w strefie euro rata zaciągniętego dziś kredytu w tej walucie jest od złotowej niższa o ok. 20 procent. Należy jednak pamiętać o ryzyku związanym z wahaniami kursów walut, które mogą szybko zmienić się na niekorzyść i pociągnąć za sobą wzrost raty kredytu. Właśnie przed takimi konsekwencjami chce klientów uchronić Komisja Nadzoru Finansowego poprzez działania mające na celu zniechęcenie banków do kredytowania w walutach. Według nowej rekomendacji S banki mają liczyć zdolność kredytową tak jakby klient zadłużał się na maksymalnie 25 lat, nawet jeśli rzeczywiście kredyt udzielany jest na dłużej. Skutkiem tej zasady maksymalna zdolność kredytowa liczona na 30 lat obniży się średnio o ok. 7 proc., co może utrudnić zaciągnięcie kredytu grupie 15-20 proc. potencjalnych klientów. Klienci ci będą zmuszeni do zaciągnięcia niższego kredytu lub wzmocnienia swojej zdolności kredytowej kimś z rodziny.

Jeszcze restrykcyjnej będzie jeśli chodzi o kredyty walutowe. Rata kredytu nie może bowiem przekroczyć 42 proc. zarobków netto, a dotąd osoby zarabiające ponad średnią krajową mogły zaciągać kredyt z ratą do 65 proc. dochodów netto. W III kw. 2011 r. kredyty walutowe stanowiły liczbowo niecałe 15 proc., wg szacunków Open Finance ich udział w rynku spadnie o co najmniej połowę.

Trudniej będzie także o rządową dopłatę w ramach programu Rodzina na Swoim. Obniżenie współczynnika służącego do wyliczania limitów (na podstawie wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy) z 1,4 do 1,0 spowodowało skokowy spadek limitów cen mieszkań objętych programem o 28,6 proc. Dla transakcji na rynku wtórnym współczynnik ten wynosi 0,8, co obniża maksymalną cenę zakupu nieruchomości o 42,9 procent. Dodatkowo wprowadzono ograniczenie wiekowe: maksymalny wiek klienta w chwili składania wniosku kredytowego to 35 lat.

W takiej sytuacji banki skupiają się na zwykłych kredytach złotowych, ale i tu nie jest łatwo o atrakcyjną pożyczkę, bo trwający od kilku kwartałów trend obniżania cen kredytów odwrócił się. Na przełomie roku podwyżki ogłosiły m.in. Alior, DNB Nord, Raiffeisen, Polbank i ING Bank Śląski. Jednym z czynników wpływających na wzrost cen kredytów i spadek ich dostępności są też trudności ze znalezieniem finansowania przez kilka banków, których spółki matki mają własne problemy i nie są w stanie przekazywać im środków.

W tej beczce kredytowego dziegciu są na szczęście dwie łyżki miodu. Po pierwsze: utrudnienie dostępu do kredytów powinno spowodować dalszy spadek cen mieszkań. Liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych spadł w ubiegłym roku realnie (uwzględniając inflację) o ponad 8 proc. i oczekujemy utrzymania lub nawet pogłębienia tego trendu. Nadwyżka podaży nad popytem spowodowana problemami ze znalezieniem finansowania powinna pociągnąć ceny jeszcze trochę w dół. Po drugie: bardziej restrykcyjne liczenie zdolności kredytowej i selekcjonowanie klientów uchroni część osób przed nadmiernym zadłużeniem.

Marcin Krasoń, Open Finance