Bank wie o Tobie wszystko

Każdy klient składający wniosek o kredyt hipoteczny musi podać  jakie ponosi co miesiąc koszty związane z utrzymaniem mieszkania i samochodu, a także ile wydaje co miesiąc np. na żywność czy inne dobra codziennego użytku. To – obok osiąganych dochodów - jedna z kluczowych informacji koniecznych potrzebna do określenia wysokości raty, którą jest w stanie udźwignąć gospodarstwo domowe, a w związku z tym maksymalnej wysokości kredytu, jaki może zaciągnąć. Bank powinien jednak krytycznie podchodzić do deklaracji klientów. Taki obowiązek nakłada na niego m.in. rekomendacja T. Dlatego, w wewnętrznych procedurach, banki określają minimalne koszty utrzymania kredytobiorców. Zależą one m.in. od liczby osób w gospodarstwie domowym, czy miejsca zamieszkania. Jeśli osoba wnioskująca o kredyt zadeklaruje wydatki niższe, bank do obliczenia zdolności kredytowej posłuży się ustalonymi przez siebie szacunkowymi kosztami. Banki niechętnie ujawniają jednak wysokość tych kosztów. Są one „zaszyte” w kalkulatorach kredytowych i nawet doradca finansowy może ich nie znać. Na ankietę Home Brokera dotycząca tych procedur odpowiedziało tylko siedem banków. 

Co bank, to metoda 

Z ankiety tej wynika, że dla części banków każda kolejna osoba w rodzinie podnosi o taką samą kwotę wydatki gospodarstwa domowego. Taką politykę stosują m.in. Idea Bank, Getin Noble Bank, Nordea czy Deutsche Bank. W efekcie, im większe gospodarstwo, tym proporcjonalnie mniejsze koszty przypadające na osobą. Bardziej skomplikowane zasady mają Eurobank, Polbank, Citi Handlowy. W dwóch ostatnich jednostkowy koszt utrzymania 3-osobowej rodziny jest większy niż 2-osobowej. 

Banki różnią się też wysokością minimalnych kosztów, jakie ich zdaniem gospodarstwo domowe musi ponosić co miesiąc w związku z utrzymaniem każdego domownika. Liberalne są w tym względzie Idea Bank i Getin, które zakładają, że jednoosobowe gospodarstwo ponosi koszt minimum 1000 zł, w 2-osobowej rodzinie jednostkowy koszt to 600 zł, a w 5-osobowej – 360 zł. Nordea zakłada z kolei, że w niektórych lokalizacjach osoba samotna musi wydać na utrzymanie przynajmniej 600 zł, w 2-osobowej rodzinie jednostkowy koszt maleje do 450 zł, a w 5-osobwej do 400 zł. Deutsche Bank przyjmuje z kolei, że osoba samotna utrzyma się za 800 zł, a jedna osoba w 5-osobowej rodzinie „kosztuje” już tylko 480 zł (dotyczy to wszystkich lokalizacji poza aglomeracją warszawską, gdzie koszty są większe). W efekcie łączny minimalny koszt utrzymania 5-osobowej rodziny szacowany jest przez banki na kwotę od 1800 zł do 3723 zł dla banków ujętych w naszym zestawieniu. 

Jakie wnioski z tych danych mogą wyciągnąć kredytobiorcy? Ci którzy żyją w małych gospodarstwach, jedno- lub 2-osobowych i szukają możliwości maksymalizacji kwoty kredytu, powinni najpierw skierować swoje kroki do tych banków, które przyjmą atrakcyjny dla nich sposób szacowania kosztów. Duże rodziny powinny z kolei zacząć od sprawdzenia oferty banków, które znacząco zmniejszają koszt jednostkowy w miarę wzrostu liczby osób w gospodarstwie domowym.  

Trzeba też pamiętać, że obok określonych w standardowy sposób minimalnych kosztów życia, banki mogą też stosować inne procedury pozwalające zweryfikować to co klient deklaruje jako swoje wydatki na utrzymanie. Wydatki te można sprawdzić na przykład analizując operacje na koncie osobistym. 

Dlaczego koszty utrzymania są tak ważne?

Szacunek kosztów utrzymania jest szczególnie ważny dla kredytobiorców zarabiających mniejsze kwoty i szukających maksymalnej wysokości kredytu hipotecznego. Zdolność kredytowa klientów ustalana jest na podstawie dwóch wskaźników – omawianych wyżej kosztów utrzymania i wskaźnika DTI obliczanego jako stosunek wszystkich płaconych przez klienta rat (włącznie z ratą wnioskowanego kredytu) do jego dochodu netto. W chwili obecnej maksymalny wskaźnik wynosi 50% dla osób uzyskujących dochody poniżej przeciętnej w gospodarce i 65% dla osób zarabiających więcej. Przykładowe czteroosobowe gospodarstwo domowe, zarabiające na rękę 5 tys. zł (dwie osoby zatrudnione na umowę o pracę) mogłoby zaciągnąć kredyt o racie nie przekraczającej 2,5 tys. zł (50% dochodu). Dodatkowo, jeśli przyjęte przez bank koszty utrzymania przekroczą 50% dochodu netto (a zdarzy się to na przykład w Polbanku i Citi Handlowym, które szacują koszty utrzymania w wysokości ok 3 tys. zł) wówczas maksymalna rata którą bank będzie mógł zaproponować klientom nie będzie mogła przekroczyć 2 tys. zł. 

Mniejsze miasto, większa zdolność

W przypadku analizy kredytowej bardzo duży wpływ na maksymalną kwotę kredytu ma też miejsce zamieszkania klientów. Jak już wspomniano, część banków przyjmuje różne limity dla poszczególnych miast i aglomeracji. Spośród banków, które zdecydowały się pokazać minimalne wartości wydatków gospodarstw, takie rozróżnienie mają Deutsche Bank (Warszawa i reszta kraju) oraz Nordea Bank (Warszawa i okolice, duże miasta wojewódzkie i ich okolice, oraz reszta kraju). Na przykład Deutsche Bank przyjmuje, że koszt utrzymania jednoosobowego gospodarstwa w Warszawie jest o 200 zł wyższy niż w reszcie kraju. W Nordei, w zależności od lokalizacji, koszt utrzymania takiego gospodarstwa waha się od 600 zł do 850 zł. 

Pary homoseksualne wydają więcej 

Sprawdziliśmy również, w jaki sposób banki traktują gospodarstwa domowe, które formalnie rodzinami nie są, ale są prowadzone wspólnie przez dwie osoby niespokrewnione ze sobą. Okazuje się, że przynależność do jednego gospodarstwa domowego wystarczy zadeklarować. Żaden z banków nie wymaga wspólnego miejsca zameldowania.  Na pewne utrudnienia mogą jednak napotkać pary homoseksualne . W Eurobanku dwie kobiety czy dwóch mężczyzn wnioskujących o wspólny kredyt i prowadzących wspólne gospodarstwo musi wykazać się pokrewieństwem. W przeciwnym przypadku analitycy bankowi uznają, że do wniosku przystępują dwa gospodarstwa domowe. A to oznacza obniżkę zdolności kredytowej.

Od nowego roku będzie trudniej 

W styczniu, wraz z wejściem w życie nowych zasad obliczania zdolności kredytowej banki będą zobowiązane do obliczania zdolności na takich samych zasadach jak opisane powyżej. Zmiany będą dotyczyły ograniczenia maksymalnego wskaźnika DTI dla kredytów walutowych do 42%, a także wymogu badania zdolności kredytowej dla kredytów spłacanych maksymalnie przez 25 lat. Nie oznacza to zakazu udzielania kredytów na dłuższy okres, ale zobowiązuje banki do ustalania maksymalnej kwoty kredytu tak jakby był spłacany najwyżej w takim okresie. 

Arkadiusz Rojek, Katarzyna Siwek, Magdalena Piórkowska
Home Broker